2月17日(日)地鎮祭。

b0236448_1424512.jpg前日あたりまで4月並みの陽気に恵まれた暖かい日が続いていたのに、当日は寒波が舞い戻り、真冬並みの極寒の中での地鎮祭となってしまいました。

工務店の方、建築家さんとスタッフさんはもちろん、私と奥さん両方の両親、私の弟とその奥さんと息子、カメラマン役に大学時代の友人まできてもらい、たいへん大人数で震えながら執り行いました。

地鎮祭は神主さんの都合で朝の九時からスタートでした(この後予定があったらしい)。工務店さんによると、通常三十分程度で終わるとのことでしたが、今回の神主さん(まだお若い方でした)は一つ一つの所作(儀式?)の由来や意味についても大変丁寧に説明してくださり、40分を超える長いものとなりました。
地鎮祭は初めての私たちにとっては、なかなか興味深いものであったのですが、工務店さんや建築家さんは寒い中結構つらかったのではないでしょうか。(あとで皆さん「これだけ一つ一つ丁寧な説明を加えて行う地鎮祭は初めてだ」と話されていました)

個人的には「穿ち初め(うがちぞめ)」の掛け声が小さかったのが反省点です。(←どうでもええやろ!)

上の写真は地鎮祭のお供えもの。結構大量。うっかり電車でいってしまったので、弟の車に積んで家まで送ってもらいました。
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# by bikkuri-houser | 2013-03-31 14:25

地鎮祭と着工

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すったもんだした挙句ついに融資決定、2月17日に地鎮祭を行い、順調に新築工事は進んでいます。

現在着工からひと月以上経っていますが、
着工当初にさかのぼって、順次レポートを掲載していきたいと思います。
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# by bikkuri-houser | 2013-03-24 16:39

12月4日(日)つづき。

とりあえず、現金で土地を取得した場合、
建物のみのローンで竣工前に部分実行してくれるかをろう〇んで確認。

「それは大丈夫です。」との答えをいただいて、いったん退出。

お昼ご飯を食べながら妻と相談しました。

大まかな計算の結果、
工務店との契約時にはらう着手金を低めに抑えてもらえれば、
中間金はローンで支払って、
あとは大丈夫そうです。

念のためもう一度〇うきんの店舗に戻り、
具体的な融資実行時期を相談し、
どうやらいけそうであることを確認してから
次の中央〇井信託銀行に移動しました。

午後4時中央三〇信託銀行に到着。
私たちの家づくりのプランを説明すると、
他の銀行とだいたい同じ、

本審査時に工務店との請負契約書が必要。
土地融資実行から3か月以内に着工。

等の条件を出されました。

念のため聞いたところ、
〇うきんと同じく、土地を取得した後、
建物のローンで工務店への中間金を融資してもらうのは大丈夫なようです。

これで、思い切って土地を現金で購入する決心がつきました。
一応、不動産仲介業者さん仲介の銀行の方も話をすすめつつ、
預金を解約して現金を用意することにします。

ということで翌日ろう〇んに住宅財形を解約するために電話を入れるのですが・・・。
まだまだ波乱が待っておりました・・・。
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# by bikkuri-houser | 2011-12-13 00:30

じゃあ現金で。

土曜日仲介業者さんから連絡を受けてから、
建築家紹介所さん、建築家さんにTELで相談。
すぐに自分たちで銀行を訪ねた方がよいとのアドバイスを受け、
翌日3軒銀行を回ることになりました。
(予約はすべて妻が取ってくれました)

まずお昼1時、り〇な銀行のローンセンターへ。
ここには以前も一度来ているのですが、
その時は建物はフラット35、
土地は全額変動金利という構成の、
スマイルパッケージというプランを提示されています。

今回は将来借り換えを前提においた、
変動金利のローンで考えています。

ローンの種類も違うし、土地代こみのローンの話を
すんなり通してくれるかと思いきや、

「本審査のときには、工事請負契約書(工務店との契約書)を提出してください。」

とのこと。

だから土地決済のときには工務店なんて決まってるはずないんだってば~。
というわけで入店後10分で退席。

しかし、
必要十分な額の自己資金を用意し、
土地の契約も済ませ、
建築家さんとの打ち合わせもスタートさせようとしている、
純粋に真面目に家づくりを考えている我々に、
どうしてお金を貸してくれないのか!

ふつふつと怒りの気持ちが湧き上がってくる中、
私の心にはある一つの考えが浮かんできていたのでした。


つぎは私たちの住んでる地域の労〇金庫。
親切そうな中年の女性店員さんでしたが、
ここも基本的にはり〇なと同じ。

土地取得から着工まで約半年はNG。
融資実行時点で工務店が決まってないのはNG。
土地の購入資金を借り入れたければ、
無担保ローンか、「せいかつバックアップローン」と呼ばれる多目的ローンを選ぶことになります。
しかしどちらも金額に制限があるうえ高金利。
住宅ローンが実行される建物引き渡しまでほぼ一年かかる私たちの場合、
計算してもらったら40万超の金利を支払うことになるようです。

ふ、ふざけんじゃねー!

前回書いたような事情が銀行側にはあるとは言え、
あまりにも柔軟性のないこの対応。
数年前までは私たちのようなケースでも融資はおりたはず。

土地のねー奴は贅沢して注文住宅なんざ建てんじゃねーってか?

りそ〇銀行を訪ねた時から感じていたイライラが、ついに頂点に達して口をついて出た言葉、
「じゃあ、土地、現金で買います」

実は私はこの〇働金庫で、財形貯蓄を積み立てていたのです。
一般財形と住宅財形の二本立てですが、
二つ合わせるとそれなりの額に貯まっています。
他の金融機関の預金と合わせると、
なんとか土地代金と諸費用(古家解体費、地盤改良費、不動産仲介費用と登記費用)
は払えそうな感じです。
そのうえで建物建築費用はローンを組む、
というやり方はできるんじゃないか、
と思ったのです。
問題は、工務店との契約時に支払う着手金です。
建築費用を三分の一ずつ、契約時、上棟時、引き渡し時の三回に分けて支払う、
というのが一般的なようですが、
この一回目の支払いが、手持ちの資金の残りでは足が出ます。(←残り二回はローンを使うとした場合)
しかし、ここは工務店との交渉次第で安く抑えてもらえるかもしれません。

店員さんも、
「それはいいですね。上棟時の部分実行も可能です。」
とおっしゃってます。

「では、住宅財形を払い戻してもらう手続きはどうすればいいんですか。」と私が尋ねると、

店員さん「土地に対しては使えません。目的外使用にあたるため、
利子に対する非課税の扱いは無しになります。
利子が非課税とされるのは、建物に対しての使用にのみです。」
私「では、部分的に解約をする、というのはできますか。」
店員さん「できません。目的外使用の場合は全額解約となります。」

なんじゃそりゃ!住宅財形にした意味がないじゃないの!

さらに、
店員さん「通常、住宅財形の解約は、月の20日ごろに締切があって、
そこから実際にお金が払い戻されるのは一カ月ほど先になります。」

ガクッ orz・・・

土地の決済に間に合わへんやん!
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# by bikkuri-houser | 2011-12-08 00:41 | 住宅ローン

なめちゃいけない住宅ローン!

今まで結構簡単に考えてました。
住宅ローンのこと。

職業についてや個人信用情報の面も大丈夫。
借入もそんな極端に大きなお金を借りるつもりもないし、
審査などすんなり通るだろう、と。

ところが融資がOKされるかどうかの条件は、
それだけではなかったのでした。

銀行は融資をする場合には必ず担保をとります。
万が一融資した相手が返済不能に陥った場合、
借金のカタにお金に換えられるものが必要だからです。
(無担保ローンというものもありますが、銀行側の負うリスクが高いため金利が非常に高くなります)

住宅ローンの場合、それは竣工した時点での建物(+土地)ということになります。

よって、銀行が住宅ローンを融資する際には、
将来出来上がる建物が、いったいいくらのお金に換えられるか、
正確に把握する必要があります。
そして担保に取る建物の価値によって、
貸し出す金額も変わってきます。

通常住宅ローンが実行されるのが建物引き渡し時からというのは、
すでに建物が出来上がっていて、その価値が判断できるからです。

というわけで、建売住宅を買うなら話は簡単です。
「すでにある」ものを買うのですから、
信用や返済負担率が大丈夫なら簡単に融資は受けられると思います。

しかし、私たちのケースはそうではありません。

土地を先行取得し、およそ半年近くたって工務店決定、
それから着工という流れでは、
土地を買う時点から融資を受けようと思っても、
銀行にとっては担保にとれるものが何もないことになってしまいます。

将来できあがる建物を担保に融資するといっても、
実際に融資が実行される時点(土地を買う時点)で、
建物の決定図面もない、工務店も決まってない、ということでは、
銀行はできあがる建物の価値を計れないということになってしまいます。

だから融資はできない、ということなのでしょう。

不動産仲介業者さんが、(仮に)自分の会社が施工するということにして事前審査に持っていこうとしたのは、おそらくそうしないと事前審査にも通らない(というより最早相手にもされない)からだったのでしょう。(←善意に解釈すれば、ですが(笑))

このままでは私たちがローンを使って家を建てるのは不可能です。
しかし土地の契約はしてしまいました。ローン特約の期日も迫ってきています。

不動産仲介業者さんから連絡のあった翌日、
私たち夫婦は三つの銀行に相談に行くことになります。
さあ、どうなる!

※追記  
実際には「つなぎ融資」という形で土地取得分の一部費用を借り入れることは可能です。
私の預金を担保にするか、無担保ローンを組むというやり方で。
だから本当はやり方はあるといえばあるのですが・・・。
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# by bikkuri-houser | 2011-12-07 01:45 | 住宅ローン